Como a compra em um loteamento irregular pode levar seu investimento embora
Antes de fazer a compra de um loteamento, questões jurídicas e técnicas devem ser levadas em consideração, para não investir em um negócio irregular.
Em outros artigos, já escrevi que investir em loteamentos é uma excelente oportunidade de negócio. Se você se convenceu a aplicar seu dinheiro em um lote aí na sua cidade, meus parabéns! O próximo passo é se munir de todas as informações para não pisar nas cascas de banana que a compra de um bem irregular pode trazer.
Para adquirir um loteamento – que questões jurídicas devem ser observadas?
O primeiro passo antes de adquirir um imóvel é procurar saber se há a aprovação do seu projeto – aquele que foi apresentado pela loteadora aos órgãos municipais para obter o aval da Prefeitura.
Todo imóvel possui uma espécie de “registro de nascimento”, que garante sua legalidade. Por isso o Cartório de Registro de Imóveis deve poder apresentar o registro do loteamento. Solicite a certidão do bem com negativa de ônus e alienações. Desse modo, você atesta a existência no mundo jurídico daquele terreno, comprovando não haver irregularidades quanto ao seu proprietário ou eventuais pendências documentais.
Nunca adquira um loteamento cujo registro não tenha sido autorizado pela Prefeitura. Isso pode significar a inviabilidade comercial daquele empreendimento, fazendo você perder o seu dinheiro.
Vou te dar um exemplo do que aconteceu com um loteamento aqui, no Paraná. Uma loteadora vendeu lotes de um empreendimento a um grupo de investidores. Não havia nada de errado do ponto de vista técnico no terreno e os lotes começaram a ser comercializados. A questão é que em nosso estado é utilizado o Plano Diretor Urbano (Lei nº 6.766/79) para que seja dado o aval pela Prefeitura de que aquela área está incluída nessa faixa urbana e, portanto, atende aos critérios de urbanização necessários para ser loteada.
Ocorre que quando a integralização dessa área no perímetro urbano estava para ser feita, verificou-se que se localizava a cerca de 10 km do município ao qual se vinculava seu sistema de aprovação e tributação. Uma distância que traria problemas e altos custos à Prefeitura para garantir questões como transporte coletivo, coleta de lixo, educação básica, saneamento básico, entre outras, às pessoas que ali viveriam. Para o órgão municipal, não era vantajoso aprovar um loteamento nestas condições, quando já havia áreas mais próximas do seu perímetro urbano para serem loteadas. Ou seja, a Prefeitura da cidade não aprovou o registro daquela área, que não se tornou urbana.
Ainda assim, a loteadora pegou o dinheiro dos investidores e começou a fazer obras de infraestrutura no local, que foram embargadas pela Prefeitura e pelo Ministério Público por não haver interesse em tornar aquela área urbana. Resultado: o investidor que entrou com o seu dinheiro está com a aplicação parada. E mais: não consegue passar adiante o lote adquirido porque ele não poderá incorrer no mesmo crime cometido pela loteadora, o de estelionato. Ao vender algo que não existe, o loteador acaba transgredindo a lei e deverá ser responsabilizado por isso. Como a Justiça é lenta, provavelmente o comprador deverá levar uns sete anos para obter uma ação e conseguir reaver seu dinheiro de volta.
Por isso, investidor, antes de aplicar em um loteamento, sempre analise a situação jurídica desse bem. Vá ao Registro de Imóveis, à Prefeitura e a qualquer outro órgão garantidor da regularidade do empreendimento. Pesquise ainda o histórico da loteadora, e sua credibilidade, para evitar dores de cabeça com aquela empresa. O olho precisa estar no gato e chegar no peixe também!
E as possíveis irregularidades técnicas?
Aqui eu trago outro exemplo para mostrar o quanto a inobservância de certos critérios pode fazer você perder dinheiro. Um investidor conhecido por nós comprou uma área muito barata para lotear. Na hora de dar entrada no processo de regularização ele descobriu ser um terreno com restos de tribos indígenas, ou seja, um sítio arqueológico. Nós aqui imaginamos o tamanho do susto que ele levou ao saber que não poderia negociar aquela área por se tratar de um patrimônio histórico e, portanto, local intocável. Ao invés de ter mais um negócio de sucesso, tornou-se dono de um sítio arqueológico.
Por isso, além de analisar a situação jurídica de um loteamento, verifique se ele possui as licenças ambientais necessárias à sua regularização.
Você pode estar diante de uma APA – Área de Proteção Ambiental, de um sítio arqueológico ou de uma área remanescente de quilombolas em processo de tombamento como patrimônio histórico. E sem o aval dos órgãos competentes como Secretaria do Meio Ambiente, Ibama, Iphan, etc, a depender do caso, seu investimento pode se tornar uma bela dor de cabeça imobiliária. É o que sempre digo: nenhuma compra, principalmente aquelas do mercado imobiliário, deve ser feita com pressa. Afinal, estamos falando aqui de um investimento que precisa ser seguro, confiável e rentável.
O que isso acarreta ao investidor?
Nos dois casos apresentados, o investidor deixará de ganhar dinheiro, já que seu empreendimento não terá a viabilidade comercial necessária para rentabilizar. Enquanto estiver no aguardo de uma solução para aquele problema, o comprador não poderá passar adiante o lote, sob pena de incorrer no crime de estelionato. Além disso, provavelmente terá de buscar formas de reembolso para a aplicação feita.
A primeira providência será procurar a loteadora com a qual negociou para que ela garanta a devolução do pagamento feito. Esgotadas as possibilidades de uma resolução extrajudicial, será hora de entrar com uma Ação contra a incorporadora/loteadora, para que seja reconhecido seu direito de obter o dinheiro de volta ou de utilização daquela área.
Como proteger o investimento?
Pontuamos aqui a importância das assessorias que permeiam a compra de um terreno ou lote bem sucedido, e como a falta delas pode prejudicar o seu investimento. Com bons exemplos, você agora entende a relevância das assessorias ambiental, jurídica e comercial. Não ter uma análise contábil também pode afetar o seu investimento por falta de um olhar especializado.
Esta assessoria pode ajuda-lo não só na prevenção de prejuízos como também na redução de custos. Para se ter uma ideia, a depender da maneira como se cria o loteamento - no caso de um investidor que quer lotear e o faz como pessoa física -, o tributo que incorrerá para o vendedor nessa modalidade gira em 27%. Um resultado, para nós, que não se justifica. Assim como uma pessoa física que compra um lote em um loteamento onde, por exemplo: uma pessoa que comprou o lote por R$50 mil reais, embora tenha um lucro de 100% sobre o investimento, quando quiser vendê-lo, terá uma perda entre 15% e 27% sobre o que foi rentabilizado. Um valor que vai para os tributos ao governo.
Essa perda pode ser minimizada pela assessoria contábil, que é capaz de auxiliá-lo no que diz respeito a forma de realizar o pagamento de tributos e taxas legais menores. Se bem assessorado, ele terá sucesso seja como cliente comprador de terreno ou como cliente que deseja formatar um loteamento e se tornar investidor no ramo.
Como a consultoria imobiliária colabora no processo de regularização?
A consultoria imobiliária vai lhe garantir a assessoria jurídica, técnica, comercial e contábil necessária para assegurar que o lote adquirido não possua qualquer irregularidade. É ela que fará as pesquisas e avaliações necessárias para resguardar os seus interesses. Seja verificando o histórico da incorporadora; a situação da regularidade documental do imóvel, a viabilidade comercial daquele empreendimento; as licenças necessárias ao início das obras, ou as melhores condições de compra para você.
Avalie seu caso - Qualquer que seja o seu perfil - Pessoa Física ou Jurídica; ou qualquer que seja o seu objetivo de investimento – para morar, revender, alugar, etc, é na consultoria imobiliária que você terá as informações necessárias para avalizar os prós e contras daquela compra. Um bom assessor de investimentos imobiliários é o único profissional capaz de fazer um estudo da curva de valorização do seu imóvel e da rentabilidade sobre a aplicação feita. Na dúvida sobre onde e como investir, temos as melhores, mais seguras e vantajosas opções e opiniões do mercado. Entre em contato.
